Mutui e 2023. La prima domanda che ci si è posti è stata: cosa succederà dopo l’impennata dei tassi a cui abbiamo assistito nel 2022? Innanzitutto è necessario riflettere e fare un salto indietro con la memoria.

Senza dubbio, le politiche monetarie attuate dalla BCE hanno aumentato il costo del denaro per frenare l’inflazione e questo ha ripercussioni anche sul mercato immobiliare, in particolare sugli aumenti per i mutui. I nostri consulenti sono al lavoro per capire quali sono gli scenari che potranno aprirsi nel 2023, sia per i mutui a tasso fisso che a tasso variabile. Ma il consiglio principale è no allarmismi.

Oggi i clienti acquirenti e le persone, in generale, sono spaventate. Esiste oggi una percezione secondo cui i tassi dei mutui siano aumentati vertiginosamente. Si tratta di una ‘percezione’ perché, negli ultimi 5 anni, i mutui sono oscillati tra l’1 e il 3%. Andando, però, a ragionare su uno storico più ampio, noteremo che tra il 2000 ed il 2015 circa, i mutui erano fissati, costantemente, tra il 4 ed il 6 o 7%. Queste cifre attestano ciò che, in tema di mutui, è la ‘normalità’. Naturalmente, oggi, questi dati non vengono percepiti come ‘normali’ proprio a causa dei ribassi degli ultimissimi anni. Ciò fa sì che chi si avvicina oggi al mercato immobiliare immagina ormai percentuali dell’1 e del 3% , senza dar conto di uno storico ben diverso che, invece, era più simile a ciò che avverrà nei prossimi mesi.

Le previsioni

La previsione stimata indica come la BCE, in primavera, potrebbe aumentare ancora il tasso al 3% e, secondo alcune stime, l’Euribor potrebbe ridefinire il tasso dei finanziamenti intorno al 4%. Per quanto riguarda, invece, i mutui a tasso fisso, questi, legati all’Euris oscillano secondo un andamento instabile già da alcuni mesi.

Qual è il mutuo giusto?

Presupponendo che ognuno di noi ha proprie stime di economia personale, basate su molti fattori soggettivi, in linea generale, ad oggi, sono dati come consigliabili i mutui a tasso fisso che, anche se attestato al 4%, eviterà ulteriori possibili aumenti attesi a breve e medio periodo. Così come, invece, si può immaginare che, con un possibile futuro ribasso dei tassi si può rivelare nuovamente utile lo strumento della surroga.

Cosa sta accadendo oggi?

Ma cosa sta davvero accadendo oggi e perché siamo di fronte a questo scenario che incute timore?

La BCE, per frenare la vertiginosa salita dell’inflazione, sta adottando politiche economiche restrittive con la volontà di ridurre la liquidità in circolazione. L’aumento dei tassi dei mutui, perciò, si deve al maggior costo del denaro, stabilito proprio dalla Banca Centrale Europea. Questa politica, tuttavia, ha ripercussioni anche nella economia dei mutui, i cui tassi aumentano e che, sembra, difficilmente potranno assestarsi in breve tempo.

Le stime

I dati stimati per il prossimo biennio prevedono una crescita dell’Euribor e dell’IRS – ovvero i parametri dei finanziamenti variabili e a tasso fisso – L’IRS ha triplicato il suo valore rispetto ai primi mesi del 2022 e, considerata la politica economica europea questo dovrebbe restare il trend.

ABI: il report

Secondo quanto riportato dal Report ABI, l’aumento del costo del denaro dovrebbe arrivare al 3,5% a fine 2023 per poi stabilizzarsi nel 2024 intorno al 3% e l’inflazione salità ancora di qualche punto percentuale. Il che implica una revisione generale dei dati stabiliti nell’ultimo biennio ma che deve necessariamente riguardare agli anni scorsi per trovare una curvatura coerente.

Prospettive a breve termine

In questo scenario, come già anticipato, è inutile creare paure ed allarmismi.

Se è vero che il rialzo del costo del denaro stabilito dalla Banca Centrale Europea ha comportato un incremento dei tassi sui depositi pari ad un +2,5% a partire dallo scorso 21 dicembre è altrettanto possibile che, a breve, i mutui a tasso fisso diventino addirittura meno costosi dei variabili. Così come è prevedibile che vi sia un aumento delle surroghe od un calo degli importi richiesti.

Ma ciò non deve necessariamente tradursi in una frenata del mercato immobiliare, in special modo in una realtà come quella di Bologna e dell’Emilia Romagna che si prospetta ancora sul podio italiano come una delle migliori.

I giovani

I dati osservati pongono l’accento sulla questione Mutui e Generazione Under 36: un mutuo per prima casa ad un Under 36 oggi è tracciabile con un TAN di 1.15% e, in linea di massima, l’aumento dei tassi e la naturale ripercussione sui mutui variabili, porterà ad una sorta di azzeramento di differenze tra mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso, riscrivendo, come già accaduto nei primi anni Duemila e fino al 2015 circa, il corso del mercato immobiliare segnato dall’erogazione e dall’acquisizione tramite finanziamento, tornando, perciò, ad una rinnovata gestione del capitale immobiliare e di quello economico.

Il mercato: quale impatto

Il periodo a cavallo tra vecchio e nuovo anno solitamente è momento di stime e previsioni. Secondo Nomisma e il suo Rapporto si prevede una diminuizione delle vendite immobiliari. Anche in questo caso, come già suggerito, è anche una questione di percezione. L’epoca Covid e post pandemia ha generato un un vero boom nelle compravendite.

Al di là dei numeri e delle percentuali stimate, al centro del mercato immobiliare restano le persone, i loro desideri e il loro futuro, tanto che, altri dati parlano di un mercato che resterà sostanzialmente invariato così come i prezzi fermi.

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