Prima Casa: vuoi compiere questo grande passo ma non conosci i dettagli che riguardano le tasse da pagare? Perché sì, ci sono delle tasse da dover corrispondere – anche se in due precedenti articoli vi abbiamo suggerito cosa la Legge prevede per i Mutui Under 36 e la Proroga 2022 – e l’Agenzia delle Entrate fornisce una nuova guida. molto utile.
Progetti Immobiliari vi offre un aiuto per orientarvi e fare chiarirvi i dubbi circa i benefici e le modalità di pagamento richieste per l’acquisto della prima casa.
Prima Casa: acquisto e benefici
La compravendita di una abitazione che ha i requisiti di ‘prima casa’ comporta, solitamente, delle imposte ridotte e, in particolare, le agevolazioni sono applicate al verificarsi delle seguenti condizioni:
- l’immobile che si acquista possiede determinate categorie catastali
- è ubicato nel Comune dove l’acquirente ha già o intende stabilire la propria residenza oppure lavora
- l’acquirente possiede alcuni fondamentali requisiti
Agevolazioni di imposta per l’acquisto della ‘prima casa’
Comprare una ‘prima casa’ corrisponde ad avere già dei benefici, che si differenziano a seconda di alcuni fattori. Vediamo insieme quali:
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende secondo esenzione Iva le imposte da versare sono:
- l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%), non inferiore a 1000 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- l’imposta catastale fissa di 50 euro
Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva le imposte da versare sono:
- Iva ridotta al 4%
- l’imposta di registro fissa di 200 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- l’imposta catastale fissa di 200 euro
Ricordiamo che l’acquisto della prima casa è esente da alcune imposte:
- imposta di bollo
- tributi speciali catastali
- tasse ipotecarie
Le stesse imposte, invece, si applicano, in regime agevolato per le pertinenze, anche quando acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.
Base imponibile: cos’è e come si calcola
La base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale dell’immobile e per il calcolo delle imposte sull’acquisto della prima casa tale base si calcola in base ad alcuni criteri:
- Cessioni con Iva: se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione; le imposte di registro, ipotecaria e catastale, invece, si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
- Cessioni senza Iva: si applica il processo del prezzo-valore. In tal caso, il valore catastale si genera moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Agevolazioni prima casa: conosciamo i requisiti
Per far sì che vengano riconosciute le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” è necessario vi siano alcune condizioni, tra cui l’appartenenza dell’immobile ad una delle categorie catastali in elenco:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per le seguenti categorie catastali:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile),
- A/8 (abitazioni in ville)
- A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano, però, anche in caso di l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali in elenco:
- C/2 (magazzini e locali di deposito)
- C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse)
- C/7 (tettoie chiuse o aperte),
Ciò limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria.
Tuttavia, è necessario che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale intensa come ‘prima casa’ acquistata proprio con tale agevolazione.
Inoltre, per usufruire dei benefici, l’immobile deve trovarsi
- nel territorio del Comune in cui il compratore ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto e, ovviamente, nello stesso Comune non possono essere posseduti altri immobili
- oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa
- o anche nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquistato come ‘prima casa’ sul territorio italiano, in caso l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero.
E se si possiede già un immobile?
Se si possiede già un immobile adibito ad abitazione primaria, per poter usufruire delle agevolazioni ‘prima casa’ è necessario garantire di rivenderla entro un anno. In questo caso, infatti, si ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Tuttavia, il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente, nei seguenti casi:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
- per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 – con il codice tributo 6602 –
Se il compratore utilizza solo in parte il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito, è importante ricordarlo.
Si possono perdere le agevolazioni prima casa?
Si, le agevolazioni ottenute per l’acquisto di un immobile con i benefici “prima casa” possono essere perdute, perciò, in tal caso, si dovranno versare le imposte su cui si è risparmiato, cui aggiungere gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.
Le agevolazioni si perdono quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi brevi e dimostrabili a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto, infatti, non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, giacché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
- non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
- entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni ‘prima casa’.
Per conoscere le linee guida e i dettagli sulle agevolazioni fiscali per l’acquisto ‘prima casa’ seguite i consigli dei nostri esperti: il Team di Progetti Immobiliari è al vostro servizio.